Usucapião: prazos, documentos e etapas essenciais para comprovar a posse

Usucapião é o instrumento que, segundo a legislação brasileira, permite a aquisição da propriedade de bens móveis ou imóveis após determinado período de posse contínua e sem contestação. Para que o direito seja reconhecido, o possuidor precisa agir como verdadeiro dono, preservando o bem e demonstrando animus domini. Também é necessário que a posse seja ininterrupta e pacífica, desde que o objeto seja passível de aquisição — o que exclui, por exemplo, bens públicos.

Requisitos gerais e tipos de usucapião

O primeiro passo para pleitear o direito é comprovar a posse mansa, pacífica e contínua. A partir daí, cada modalidade exige prazos específicos:

• Usucapião extraordinária: requer 15 anos de posse, reduzidos a 10 se houver moradia habitual ou obras de caráter produtivo.
• Usucapião ordinária: exige 10 anos de posse, podendo cair para 5 quando o imóvel foi adquirido onerosamente e o ocupante mora ou exerce atividade produtiva no local.
• Usucapião especial urbana: estabelece prazo de 5 anos para imóveis urbanos de até 250 m² usados como moradia habitual do requerente.
• Usucapião familiar: subcategoria da urbana, garante a propriedade em 2 anos ao cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel após abandono do lar pelo outro.
• Usucapião rural: exige 5 anos de posse em áreas de até 50 hectares, desde que o imóvel seja destinado à moradia ou ao trabalho próprio e familiar.

Documentação pessoal obrigatória

Para iniciar o processo, o interessado deve reunir documentos de identificação, como RG e CPF, além de certidão de casamento, se for casado, certidão de nascimento dos filhos menores, comprovantes de renda e comprovantes de residência recentes. Esses itens servem para qualificar o requerente e demonstrar vínculo com o imóvel ou atividade desenvolvida no local.

Comprovação referente ao imóvel

Além dos documentos pessoais, há exigências específicas do bem:

• Matrícula atualizada do imóvel, quando existente.
• Planta e memorial descritivo, elaborados por engenheiro ou arquiteto.
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ligada ao profissional que produziu a planta.
• Certidão de inteiro teor emitida pelo cartório de registro de imóveis.
• Certidões negativas de débitos fiscais e de circunscrição imobiliária.

A combinação dessas certidões comprova a situação registral e fiscal da área, reduz possíveis impugnações e agiliza a análise do cartório ou do Judiciário.

Provas de posse

Demonstrar o tempo de ocupação é etapa decisiva. Contas de água, luz e IPTU em nome do requerente funcionam como evidências objetivas. Também podem ser juntadas declarações de testemunhas e vizinhos, bem como ata notarial lavrada em cartório — instrumento que atesta oficialmente o período e as condições da posse.

Vias judicial e extrajudicial

A usucapião pode ser buscada por meio de processo judicial ou, em certas condições, por via extrajudicial.

Imagem: infomoney.com.br

No formato judicial, considerado o caminho mais comum, o pedido é ajuizado na vara cível da comarca onde se localiza o imóvel. A participação de advogado é obrigatória. Confrontantes, antigo proprietário (quando identificado), prefeitura e Ministério Público são citados para se manifestar.

A via extrajudicial é possível quando não há oposição à usucapião e a documentação está completa. Ainda assim, é indispensável constituir advogado, apresentar ata notarial, obter anuência dos confrontantes e juntar certidões negativas do imóvel. Todo o procedimento ocorre em cartório de registro de imóveis competente.

Prazos dos processos

A duração de cada procedimento varia de acordo com o caminho escolhido e a complexidade do caso. Na Justiça, o trâmite pode levar de 2 a 10 anos, dependendo do número de partes envolvidas e da existência de impugnações. Já o processo extrajudicial costuma ser concluído entre 6 meses e 1 ano, se não houver contestação e se todos os requisitos estiverem satisfeitos.

Entendimento dos tribunais

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado pontos relevantes. Entre eles, o tribunal já reconheceu que o prazo de posse pode ser completado durante o curso da ação. Além disso, decidiu que a propriedade parcial do requerente sobre o bem não impede a aplicação da usucapião especial urbana, desde que os demais requisitos legais sejam comprovados.

Com posse contínua, documentação adequada e ausência de oposição, as chances de reconhecimento do direito são elevadas, tanto no Judiciário quanto no cartório. A organização prévia dos documentos e a escolha da via mais adequada ao caso podem reduzir custos e tempo de tramitação, garantindo maior segurança jurídica ao novo proprietário.