Juros de 15% desafiam fundos imobiliários, mas mercado já observa possível trégua em 2026
A permanência da taxa Selic em 15% ao ano tem direcionado o capital para aplicações indexadas ao CDI, que atualmente rendem mais de 1% ao mês. Nesse contexto, os fundos imobiliários (FIIs) precisam competir com produtos de renda fixa de risco mais baixo e retorno nominalmente elevado. Embora o ambiente de juros altos restrinja a atratividade imediata da categoria, parte do mercado já projeta cortes na taxa básica a partir de 2026, movimento que tende a alterar de forma gradual o fluxo de recursos de volta para os fundos listados em bolsa.
Impacto diferente para fundos de tijolo e de papel
Entre os segmentos, o efeito da Selic elevada é mais severo nos fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos. O aumento dos custos financeiros para empresas locatárias pressiona a geração de caixa desses ativos, reduzindo o potencial de distribuição de dividendos. Por outro lado, os fundos de papel, formados majoritariamente por títulos de crédito imobiliário indexados a CDI ou IPCA, se beneficiam da correlação direta com taxas e inflação, o que tende a sustentar receitas e repasses aos cotistas.
Ainda que o cenário de juros restritivos persista no curto prazo, analistas apontam que o mercado financeiro costuma antecipar mudanças na política monetária. Assim, as expectativas de afrouxamento em 2026 vêm sendo incorporadas aos preços desde o início deste ano, contribuindo para a valorização de 11% acumulada pelo IFIX em 2025.
Projeções para o médio prazo
Para Sidney Lima, da Ouro Preto Investimentos, a leitura principal é que cortes graduais na Selic a partir do próximo ano podem melhorar o fluxo de capital destinado aos FIIs, favorecendo tanto a valorização das cotas quanto a recuperação do prêmio de risco em relação à renda fixa. Isabella Almeida, gestora na Rio Bravo, segue linha semelhante: com os preços dos ativos ainda descontados e a expectativa de diminuição da taxa básica, ela identifica oportunidade para uma performance consistente em 2025.
Em direção contrária, Leonardo Andreoli, analista da Hike Capital, vê um horizonte menos animador. Segundo sua avaliação, persistem fatores que limitam uma reprecificação mais robusta da classe no curto e médio prazos, como vacância elevada em escritórios corporativos, inadimplência em parte dos fundos de papel de menor qualidade de crédito e compressão de yields nos veículos considerados mais resilientes. Para o especialista, a relação risco-retorno permanece desfavorável diante de alternativas de renda fixa com elevada previsibilidade ou de ações de empresas com forte geração de caixa.
Segmentos considerados mais defensivos
Entre os investidores que optam por manter exposição à classe, os analistas mencionam setores com maior previsibilidade de resultados. Fundos logísticos com contratos atípicos e locatários de perfil sólido são apontados como opções capazes de atravessar o ciclo de juros altos com menor volatilidade. Shoppings centers de alta qualidade e fundos híbridos que mesclam diferentes tipos de ativos também aparecem como alternativas defensivas.
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Mesmo nesses casos, porém, o mercado já precificou parte da segurança percebida, reduzindo o potencial de valorização adicional. Lima destaca ainda fundos logísticos com contratos típicos corrigidos pelo IPCA e baixa vacância, além dos FIIs híbridos com gestão ativa, que possuem flexibilidade para rotacionar a carteira conforme as condições de mercado.
O papel dos fundos de crédito
Em um horizonte de curto prazo, Isabella Almeida entende que os fundos de crédito imobiliário com risco moderado tendem a continuar beneficiados pelo patamar elevado da Selic e pelos índices de inflação. Com indexadores favoráveis, esses veículos oferecem retorno mais previsível e podem servir como fonte de rendimentos enquanto o ciclo de aperto monetário se mantém. No médio e longo prazo, contudo, a gestora vê maior potencial de ganho nos fundos de tijolo, que ainda negociam com desconto médio de 19%, a depender do subsetor.
Perspectivas e cautela
Embora a curva de juros indique manutenção da Selic em 15% até o fim do ano, as revisões nas expectativas para 2026 já influenciam o desempenho da indústria de fundos imobiliários. A trajetória futura dos cortes, contudo, permanece sujeita a incertezas macroeconômicas e fiscais, o que reforça a necessidade de avaliação de risco individualizada para cada categoria e ativo.
Para os investidores que desejam permanecer posicionados, a recomendação predominante é concentrar recursos em segmentos com contratos mais previsíveis, baixa vacância e devedores com boa qualidade de crédito. Enquanto isso, a renda fixa segue oferecendo retorno competitivo, desafiando os gestores de FIIs a demonstrar resiliência e capacidade de geração de renda consistente até que o ambiente de juros comece, de fato, a se tornar mais favorável.
